近年の鑑定方法|不動産会社を利用するポイント|理想の物件を探す
積み木の家

不動産会社を利用するポイント|理想の物件を探す

近年の鑑定方法

女性

最近行われている鑑定評価

日本の不動産鑑定は長い間取引事例を参考に行われてきました。直近の近在の取引事例を参考に倒壊不動産に特有な性質を加味して不動産鑑定価格を算出するという方法です。この方法を取ると収益物件でも稼働率が関係なく評価されることになります。欧米では不動産の評価は収益還元法によって行われています。不動産の持つ収益力に注目して収益をベースにキャップレートで割り算をして不動産の価格を算出します。キャップレートは長期金利にリスクプレミアムを上乗せした数字で欧米では地域によって大体決まっています。日本では不動産価格に占める土地代の割合が高いので収益力ではなく、土地代を評価する傾向があったため、欧米とは異なる不動産鑑定となっていたというわけです。土地代の高い日本にはあっていたという面はありました。

日本の不動産鑑定も収益還元となってきた

經濟のグローバル化が進展するとともに、不動産の取引にも海外マネーが大量に入ってくるようになりました。海外の投資家から見ると従来の日本の不動産鑑定の考え方は分かりにくいと言えます。グローバルスタンダードの採用ということで日本でも特に収益物件は収益還元法で不動産鑑定するようになりました。上場REITは半期ごとに鑑定評価をしなければいけませんが、この金額は収益還元価格となっています。不動産鑑定士もこの変化には大変苦労をしているのが実態です。土地の形状や高低差などはあまり評価としては重要ではなくなり、賃料や入居率の方が不動産価格を決定するキーファクターとなっているので、不動産市場の動向を常に見守っておく必要があります。